RETROVENDA

A retrovenda é um pacto adjunto (unido), pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienando, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador. A cláusula deve ser inserida no contrato de compra e venda, entretanto, não há na legislação proibição de que possa ser acordada em pacto apartado.

Esta cláusula tem natureza jurídica acessória à compra e venda. É caracterizada a retrovenda como condição resolutiva expressa, tendo como conseqüência o desfazimento da venda.

A retrovenda, aplicável somente aos imóveis, não é considerada nova venda. Seu prazo máximo é de três anos, ou seja, o vendedor só poderá reaver o imóvel através da retrovenda durante este período, e para ser exercitado este direito, deverá constar expressamente no contrato.

O prazo de três anos é improrrogável e, chegando o termo final, extingue-se o direito, independentemente de interpelação. Conta-se o dies a quo (termo inicial do prazo) da data do contrato e não do registro. Monteiro (2003:114).

Destacamos a seguir os principais tópicos estabelecidos pelo Código Civil sobre a Retrovenda:

a) O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de 3 (três) anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias;

b) Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente;

c) Se o valor depositado conforme “item b” for insuficiente, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador;

d) O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente;

e) Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.

Destaque-se que o alienante conserva seu direito contra terceiros adquirentes da coisa retrovendida, ainda que terceiros adquirentes não conheçam a cláusula de retrovenda vinculada, pois adquiriram propriedade resolúvel.

O Código Civil estabelece em seu artigo 1.359 que resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

Ensina Gonçalves (2002:72) que o direito de retrato permanece, ainda que a cláusula não tenha sido averbada no registro de imóveis. Trata-se de direito pessoal, e não de direito real.

Ressaltamos ainda que a invalidade da cláusula de retrovenda, por tratar-se de cláusula acessória, não invalida o negócio principal. Respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável; a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal (Código Civil Art. 184.).